ISF - Impôt de Solidarité sur la Fortune

Si, au 1er janvier 2009, la valeur nette de votre patrimoine était supérieure à 790 000 €, vous êtes tenu de souscrire une déclaration ISF avant le 15 juin 2008.

Pour déterminer si vous atteignez ou non ce seuil de 790 000 €, vous devez évaluer l'ensemble de vos biens, droits ou valeurs appartenant à votre foyer fiscal

Votre patrimoine immobilier doit être déclaré pour sa valeur vénale au 1er janvier 2009.
La difficulté réside dans la détermination de cette valeur vénale.

Il n'existe en effet pas de définition légale de la valeur vénale.

La jurisprudence et les réponses ministérielles en matière fiscale ont établi qu'il s'agit du prix auquel aurait pu être vendu un bien à un moment donné, dans des conditions normales de marché, abstraction faite de toute valeur de convenance.

Plusieurs méthodes retenues par l'Administration Fiscale peuvent être utilisées selon le cas :
  • La méthode par comparaison avec les prix de transaction d'immeubles similaires qui constitue la méthode la plus courante
  • La méthode par le revenu pour les immeubles de rapport
  • La méthode par réajustement d'une valeur antérieure (compte tenu de l'évolution du marché local) pour les immeubles ayant fait l'objet d'une acquisition ou d'une déclaration récente. Cette réévaluation doit cependant tenir compte des améliorations ou dépréciations intervenues depuis le précédent évènement.

Que vos biens soient situés en totalité ou pour partie dans mon secteur d'intervention, à savoir :
  • Savoie
  • Haute Savoie
  • Isère
  • Ain
  • Rhône
(intervention hors secteur envisageable sur demande)

me confier leur estimation vous apporte la garantie :
  • d'une valeur vénale déterminée selon les méthodes professionnelles
  • d'un appui dans vos démarches si, bien que le cas soit rare, les services fiscaux venaient à contester la valeur déterminée.
Mon rapport écrit contient en effet plus qu'un avis de valeur.

Il expose l'ensemble des facteurs ayant une influence sur la valeur du bien et justifiant celle-ci :

Les facteurs physiques, tels que constatés sur les lieux le jour de visite, comprenant notamment :
  • La situation et l'emplacement des biens
  • La nature et la qualité des matériaux
  • L'importance du bâtiment
  • Les éléments d'équipement et de confort
  • L'état, l'ancienneté, la vétusté
  • La distribution intérieure, la spécialisation des bâtiments, les possibilités d'utilisation
  • Etc...
Les facteurs juridiques tenant compte des situations suivantes :
  • Etat d'occupation de l'immeuble
  • Réglementation d'urbanisme
  • Servitudes
  • Indivision, démembrement
  • Etc...
Conseil pratique :
N'attendez pas le dernier moment pour faire estimer vos biens.
Le délai de remise du rapport doit prendre en compte le temps nécessaire à la visite des biens, à la rédaction et à l'envoi du document final.
(cf. Méthode de travail - Déroulement des missions)

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